भारत का स्टूडेंट हाउसिंग मार्केट एक व्यवस्थित रियल एस्टेट एसेट क्लास के तौर पर उभर रहा है. प्रोफेशनल तरीके से मैनेज किए जाने वाले रहने की जगहों की कमी और स्टूडेंट्स व उनके पेरेंट्स की बदलती पसंद की वजह से ऑपरेटर्स पारंपरिक ‘पेइंग गेस्ट’ और हॉस्टल मार्केट से आगे बढ़कर अपना दायरा बढ़ा रहे हैं. कोलियर्स के अनुमान के मुताबिक, स्टूडेंट्स के रहने की जगहों की मांग लगभग 12 मिलियन बेड की है, जबकि व्यवस्थित कोलिविंग इन्वेंट्री सिर्फ 3,000,000 बेड की है. 2030 तक यह व्यवस्थित इन्वेंट्री बढ़कर लगभग 1 मिलियन बेड तक पहुंच सकती है, क्योंकि ऑपरेटर्स उन लाखों स्टूडेंट्स की मांग को पूरा करना चाहते हैं जो हर साल हायर एजुकेशन के लिए घर से दूर जाते हैं.
इस बदलाव से घरेलू और ग्लोबल इन्वेस्टर्स की दिलचस्पी भी बढ़ रही है. किराए से होने वाली अनुमानित आमदनी और बड़ी मांग की वजह से स्टूडेंट हाउसिंग के एक वैकल्पिक रियल एस्टेट एसेट क्लास के तौर पर विकसित होने की संभावना बन रही है. ऑपरेटर्स के लिए मौका सिर्फ बेड की संख्या बढ़ाने में ही नहीं है, बल्कि स्टूडेंट्स और उनकी फैमिलीज को मुख्य रूप से अव्यवस्थित PG, हॉस्टल और शेयर्ड अपार्टमेंट से हटाकर प्रोफेशनल तरीके से मैनेज किए जाने वाले ऐसे रेजिडेंस की ओर लाने में है, जहां एक ही छत के नीचे रहने, खाने, सुरक्षा और दूसरी सुविधाएं मिलती हों.
स्टूडेंट्स को चाहिए सुविधा
- जब 27 साल की कोमल मित्तल MBA करने के लिए जयपुर से गुरुग्राम आईं, तो उनके पेरेंट्स चाहते थे कि वह रिश्तेदारों के साथ किसी फ़्लैट में रहें. लेकिन मित्तल ने अपने कॉलेज के पास ही स्टूडेंट्स के लिए खास तौर पर बने रहने की जगह को चुना.
- उन्होंने मनीकंट्रोल की रिपोर्ट में कहा कि पारंपरिक PG में अक्सर सफाई, रखरखाव और सुविधाओं में एक जैसापन नहीं होता था. मेरे पेरेंट्स सेफ्टी और फूड को लेकर टेंशन में थे. इसलिए जब मैं रहने की जगह ढूंढ रही थी, तो मुझे ऐसी जगह चाहिए थी जो सेफ हो, अच्छी तरह से मैनेज की गई हो और मेरे कॉलेज के पास हो.
- यहां मुझे सेफ्टी और खाने के साथसाथ हाउसकीपिंग, वाईफाई, लॉन्ड्री और अलगअलग कॉलेजों के दोस्त भी मिलते हैं. यह हॉस्टल से ज्यादा कैंपस जैसा लगता है. स्टूडेंट्स के लिए खास तौर पर बने रहने की जगह, या PBSA, का मतलब है प्रोफेशनल तरीके से मैनेज किए जाने वाले घर जो मुख्य रूप से स्टूडेंट्स के लिए बनाए गए हैं.
- पारंपरिक PG के उलट, यहां ऑपरेटर फर्नीचर वाले कमरों के साथ खाना, इंटरनेट कनेक्टिविटी, हाउसकीपिंग और सेफ्टी जैसी सुविधाएं भी देते हैं. इन प्रॉपर्टीज में जिम, स्टडी लाउंज, मनोरंजन की सुविधाएं और कॉमन स्पेस भी हो सकते हैं.
- यूनियन लिविंग, योरस्पेस, क्यूरेटेड लिविंग, एम्बर, कोलाइव, स्टैंजा लिविंग और यूनिवर्सिटी लिविंग जैसे ऑपरेटर बेंगलुरु, पुणे, हैदराबाद, दिल्लीNCR, चेन्नई और मुंबई जैसे एजुकेशन और रोजगार के सेंटर्स में फैल गए हैं. शहर, प्रॉपर्टी और कमरे के हिसाब से महीने का किराया लगभग 15,000 रुपए से 60,000 रुपए तक होता है, जबकि औसत किराया लगभग 30,000 से क 35,000 रुपए है.
- इतना किराया देने की इच्छा यह दिखाती है कि भारत के स्टूडेंट्स का एक वर्ग अब सस्ते रहने की जगहों से आगे की सोच रहा है, खासकर इसलिए क्योंकि पेरेंट्स सेफ्टी, फूड, रखरखाव और पेशेवर तरीके से मैनेज की जाने वाली सुविधाओं पर ज्यादा जोर देते हैं.
- यूनियन लिविंग के CEO और कोफाउंडर ऋषभ सोनी ने मनी कंट्रोल की रिपोर्ट में कहा कि डिमांड और सप्लाई के बीच का अंतर भारत के रेंटल हाउसिंग मार्केट में एक बड़ा मौका है.
- सोनी ने मीडिया रिपोर्ट में कहा कि जैसेजैसे स्टूडेंट्स और पेरेंट्स क्वालिटी, सेफ्टी और पेशेवर तरीके से मैनेज किए जाने वाले रहने के माहौल को प्राथमिकता दे रहे हैं, ऑर्गनाइज्ड स्टूडेंट हाउसिंग लंबे समय तक बढ़ने के लिए तैयार है. इससे ऐसे समुदाय बन रहे हैं जो स्टूडेंट्स के एकेडमिक, सोशल और कुल मिलाकर रहने के अनुभव को बेहतर बनाते हैं.
सप्लाई, डिमांड से पीछे है
संभावित डिमांड और ऑर्गनाइज्ड सप्लाई के बीच के अंतर से इस मौके का अंदाजा लगाया जा सकता है. कोलियर्स का अनुमान है कि लगभग 12 मिलियन स्टूडेंटलिविंग बेड की डिमांड है, जबकि ऑर्गनाइज्ड कोलिविंग इन्वेंट्री में लगभग 300,000 बेड हैं. अगर 2030 तक ऑर्गनाइज्ड इन्वेंट्री लगभग एक मिलियन बेड तक पहुंच भी जाती है, तो भी यह अनुमानित जरूरत का एक छोटा सा हिस्सा ही होगा.
इस कमी की वजह से ऑपरेटर्स अपने बिजनेस का एक्सपेंशन कर रहे हैं और इन्वेस्टर्स का ध्यान भी इस सेक्टर की ओर खिंच रहा है, जिस पर पहले से ही व्यक्तिगत मकान मालिकों, लोकल पीजी ऑपरेटर्स और एजुकेशनल इंस्टीट्यूशंस का दबदबा रहा है.
क्यूरेटेड लिविंग सॉल्यूशंस के फाउंडर और सीईओ जय किशन चल्ला ने मीडिया रिपोर्ट में कहा कि हर साल लाखों छात्र हायर स्टडीज के लिए घर से दूर जाते हैं, जबकि उनमें से बहुत कम लोगों को ही प्रोफेशनली मैनेज किए जाने वाले घर मिल पाते हैं. चल्ला ने कहा कि डिमांड और सप्लाई के बीच का यही अंतर असली मौका है.
जैसेजैसे ऑर्गनाइज्ड ऑपरेटर्स का एक्सपेंशन होगा और इस सेक्टर में इंस्टीट्यूशनल कैपिटल आएगी, हमें विश्वास है कि स्टूडेंट हाउसिंग धीरेधीरे एक अनऑर्गनाइज PG बिजनेस से बदलकर खास तौर पर बनाए गए, प्रोफेशनली मैनेज किए जाने वाले रियल एस्टेट एसेट क्लास में बदल जाएगी. हालांकि, छात्रों के लिए आकर्षण सिर्फ रहने की जगह और सुविधाओं तक ही सीमित नहीं है.
बड़े लेवल पर काम करना अभी भी मुश्किल है
- डिमांड के बावजूद, भारत में स्टूडेंट्स के रहने की बड़ी जरूरत को एक इंस्टीट्यूशनल रियल एस्टेट बिजनेस में बदलने के लिए ऑपरेटर्स को बड़ी चुनौतियों का सामना करना होगा.
- एजुकेशन सेंट्रिक इलाकों में सही जमीन मिलना मुश्किल और महंगा हो सकता है, जबकि छात्रों के लिए खास तौर पर बनाए गए हाउसिंग से जुड़े नियमकानून अभी भी बन रहे हैं. ऑपरेटर्स को यह भी तय करना होगा कि क्या मौजूदा रिहायशी इमारतों को बदलने के बजाय छात्रों के लिए खास तौर पर प्रॉपर्टी बनाने से इतना किराया मिल पाएगा कि यह फायदेमंद हो.
- सोनी ने कहा कि एजुकेशन सेंट्रिक इलाकों में सही जमीन मिलना एक बड़ी बाधा है, और छात्रों के लिए खास तौर पर बनाए गए आवास से जुड़े नियमों में अभी भी स्पष्टता आनी बाकी है.
- उन्होंने आगे कहा कि पारंपरिक रिहायशी इमारतों में बदलाव करने के बजाय, सामूहिक रूप से रहने के लिए खास तौर पर डिजाइन की गई प्रॉपर्टी बनाना भी उतना ही जरूरी है.
- इसलिए, इंडस्ट्री के लिए चुनौती यह साबित करने की नहीं है कि डिमांड है या नहीं, बल्कि ऐसी सप्लाई बनाने की है जिसे पेशेवर तरीके से मैनेज किया जा सके और जो ऑपरेटर्स और इंस्टीट्यूशनल इन्वेस्टर्स के लिए बड़े लेवल पर काम करने लायक हो.
- भारत में स्टूडेंट्स के रहने की अनुमानित जरूरत के मुकाबले ऑर्गनाइज्ड इन्वेंट्री अभी भी बहुत कम है, इसलिए आसपड़ोस के PG और हॉस्टल से पेशेवर तरीके से मैनेज किए जाने वाले स्टूडेंट रेजिडेंस की ओर बढ़ने की काफी गुंजाइश है.
- क्या PBSA एक अहम इंस्टीट्यूशनल रियल एस्टेट एसेट क्लास बन पाएगा, यह आखिरकार इस बात पर निर्भर करेगा कि ऑपरेटर्स कितनी तेजी से सप्लाई की कमी को पूरा कर पाते हैं, साथ ही स्टूडेंट्स के लिए किराया भी किफायती रखते हैं और इन्वेस्टर्स के लिए अच्छा रिटर्न भी देते हैं.
